Baptiste

Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier

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Vous avez décidé de vous lancez dans un projet d’achat immobilier ? Vous souhaitez savoir comment calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier ? Que vous ayez déjà déniché le bien que vous désirez acheter ou que vous soyez encore en phase recherche, le financement de ce dernier est au cœur de vos préoccupations même lorsque vous souhaitez emprunter en étant chef d’entreprise

Le crédit immobilier, qu’est-ce que c’est ?

Parmi la jungle des crédits, le crédit immobilier est utilisé pour les opérations d’achat d’un immeuble à usage d’habitation, professionnel ou mixte, ou encore d’un terrain destiné à une construction.

Il en existe différents types et il est primordial de choisir le moyen de financement immobilier le plus adapté à votre situation. Pour faire ce choix, vous ne serez pas seul. Le crédit immobilier est accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé dans le crédit et votre conseiller vous dirigera vers la solution la plus adaptée à vos besoins et à votre demande.

Le prêt immobilier

Le crédit immobilier se matérialise sous la forme d’un contrat de prêt comportant un certain nombre de clauses, parmi lesquelles, le montant total du crédit. Ce montant comprend en général le prix d’acquisition, les frais de garantie et les frais de notaire car un achat immobilier est toujours matérialisé par un acte authentique.

Il est souvent accordé pour une durée relativement longue, sauf exception, par exemple, les prêts relais couvrant une période d’attente entre l’achat d’un bien immobilier et la revente d’un autre.Comme pour les autres catégories d’emprunts, le crédit immobilier se rembourse par mensualité. 

Les mensualité 

Une mensualité d’emprunt correspond au montant payé chaque mois par l’emprunteur à sa banque ou a son organisme de crédit pour rembourser le financement qui lui a été accordé. Chaque mensualité comprend une part du capital emprunté à laquelle on ajoute des intérêts. Il y a deux possibilités pour l’emprunteur lors de la souscription du contrat : soit une mensualité fixe qui sera la même tous les mois dans le cas d’un contrat de crédit à taux fixe, soit une mensualité variable dont les montants ne peuvent pas être connus à l’avance par l’emprunteur dans le cas d’un contrat de crédit dans lequel le taux est révisé en fonction des indexations.

Mais avant d’en arriver à ce stade, votre conseiller va vérifier vos capacités de remboursement et votre solvabilité en calculant votre taux d’endettement car celui-ci est déterminant quant à la décision de vous accorder ou non un crédit et également quant à la somme maximale que vous pouvez espérer emprunter. Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier

Calculer son taux d’endettement dans un crédit exprime la part du revenu d’une personne ou d’un ménage qui est destiné au remboursement des prêts en tout genre. Vous avez certainement déjà entendu parler de la règle des 33 %, qui est le taux à ne pas dépasser.

En pratique, cela signifie que vos revenus (votre salaire et vos éventuels autres revenus) doivent être au moins trois fois supérieurs à la mensualité de l’emprunt.

Ce taux de 33% dans un crédit immobilier a été fixé de manière arbitraire et libre par les établissements de crédit car il n’est mentionné dans aucune loi ni dans aucune règlementation en vigueur. Il s’agit tout simplement d’un indicateur, une limite à ne pas dépasser pour pouvoir rembourser vos crédits sereinement sans mettre à mal les autres postes de dépenses du foyer. 

Les établissements de crédits considèrent donc qu’un niveau d’endettement supérieur à 33 % présente un risque trop important de défaut de remboursement.

Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier : éléments pris en compte et calcul

Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier en prenant en compte vos revenus et vos charges.

Les revenus se calculent en additionnant les salaires nets ou les bénéfices (pour les activités non salariées), les éventuels loyers perçus, les rentes et pensions reçues et les aides et allocations sociales.

Les charges

Les charges fixes se calculent en additionnant les crédits en cours (automobile, consommation, immobilier…) les pensions versés et les loyers versés.

La formule est la suivante : taux d’endettement = montant des crédits X 100 / revenus.

Prenons un exemple : le montant de la mensualité d’un emprunteur est de 500 € tandis que ses revenus sont de 1 800 €. Le calcul est le suivant : 500 X100 /11800 = 27,70. Son taux d’endettement est donc de 27,70 %, soit inférieur au plafond de 33%.

Avec ce calcul, votre conseiller fait un diagnostic de votre endettement et de ce diagnostic, ressort trois possibilités :

Le taux d’endettement 

Soit vous êtes considéré comme « bien endetté » : c’est le cas si vous avez déjà contracté un ou plusieurs prêts dont le paiement des mensualités s’effectue sans incident.

Soit vous êtes considéré comme « mal endetté » : c’est le cas lorsque vos dépenses excèdent vos revenus. La solution privilégiée est alors le rachat de crédits qui permet de rassembler plusieurs emprunts en un seul.

Soit vous êtes « surendetté » : c’est le cas si vous êtes dans l’impossibilité totale de rembourser vos emprunts et que vous avez eu plusieurs incidents de paiements. Une personne est considérée comme surendettée à partir d’un taux de 55%. La solution peut-être d’entamer une procédure de surendettement des particuliers.

Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier : 33 % un plafond à ne pas dépasser ?

Comme mentionné plus haut, cette limite de 33% est très arbitraire et dans la pratique, elle peut être revue à la hausse, cette décision revenant toujours au conseiller en charge du dossier de financement selon la prise en compte des risques.

L’extension du taux d’endettement peut être accordé en fonction du critère du « reste à vivre » qui représente la somme d’argent dont l’emprunteur dispose après avoir payé ses charge fixes mensuelles (loyer, eau, électricité, assurance…).

Les critères pris en compte par les banques

Parmi ces critères se trouve l’épargne de demandeur de crédit qui est considéré comme une preuve du « sérieux » de l’emprunteur et ce, même si son reste à vivre est modeste. L’âge est également pris en compte, car les primo-accédant jeunes seront favorisés grâce à la perspective d’évolution progressive de leurs revenus.

Le « scoring », modulateur du taux d’endettement dans un crédit immobilier

L’analyse du risque d’un éventuel défaut de remboursement repose également sur un autre outil appelé le « scoring », qui est une évaluation des risques-clients. En effet, pour les établissements de crédit, la gestion du risque représenté par le crédit est un aspect non négligeable de leur activité. Tout le monde ne peux pas souscrire un crédit car beaucoup de demandeurs n’ont aucune garantie à fournir ou bien, ces garanties sont insuffisantes. 

Le scoring

C’est là qu’intervient le scoring pour calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier. Il s’agit d’un système de notation qui se pratique depuis les années 1990, composé d’une panoplie de critères ayant pour finalité l’estimation de la solvabilité et de la fiabilité du demandeur de crédit.

Les critères de fiabilité permettent de cerner le comportement et le respect des engagements du potentiel client (âge, type d’habitat, situation du logement, nombres d’enfants, profession…). C’est en quelques-sortes un aperçu de son aptitude à faire face à ses responsabilités. 

Les critères de solvabilité du candidat sont également mesurés : revenus, catégorie socio-professionnelle, ancienneté.. sont autant d’éléments indispensables pour déterminer si le demandeur dispose de ressources suffisantes pour le remboursement de son crédit.

En fonction du résultat de ce scoring et de la note obtenue par le demandeur, son taux d’endettement peut être légèrement modulé c’est-à-dire ne pas être parfaitement égal à 33%. Il peut être revu un peu à la hausse ou à la baisse.

Cependant, cette méthode du scoring, qui n’est pas appliquée automatiquement, peut être critiquée. Tout d’abord, elle n’est pas toujours fiable car un candidat peut se voir refuser un crédit sous prétexte qu’il ne rentre pas dans les critères alors même que son taux d’endettement serait inférieur au plafond. Par ailleurs, ce processus tend à déshumaniser le processus de demande de prêt car il ne se base que sur des statistiques.

La prise en compte du quotient familial pour les revenus modestes

Pour les personnes ayant des revenus dit « modestes », la règle du taux d’endettement de 33% ne sera toujours pas utilisée. Le critère pris en compte pour le montant du crédit accordé peut être celui du quotient familial : 

Le quotient familial est défini par l’administration fiscale comme le système qui divise le revenu imposable en un certain nombre de parts, fixé suivant la situation de famille du contribuable et le nombre de personnes à charge dans le foyer On peut donc dire qu’il représente le niveau de vie moyen d’une famille.

Plus le nombre de parts fiscales du foyer est élevé, plus le montant du quotient familial obtenu diminue. Le quotient familial est utilisé également par la Caisse d’allocations familiales pour identifier les familles bénéficiaires de certaines aides sociales et également.

En deçà d’un certains plancher de quotient familial, des demandeurs peuvent se voir refuser un crédit et ce, même si leur taux d’endettement est inférieur à 33%.

Conclusion

Vous savez maintenant comment calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier.

Je voudrais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

Pensez-vous qu’il est préférable de se former ou de faire un investissement clé en main ?

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3 187 réflexions sur “Calculer son taux d’endettement dans un crédit immobilier”

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