Financer un investissement locatif

Financer un investissement locatif doit être un acte réfléchi sur le long terme. Il doit correspondre à votre stratégie, en fonction de vos objectifs et de votre situation propre. Il existe différentes solutions pour financer un investissement locatif, qui peuvent être panachées. Nous réalisons ici le tour de la question pour obtenir son financement et investir. 

L’investissement locatif

Sur une définition simple, un investissement locatif consiste à l’achat et à la détention d’un bien que vous n’utiliserez ou n’habiterez pas. Vous le mettrez en location pour en tirer un revenu. 

Un investissement locatif se projette sur du long terme. Il s’agit pour beaucoup de s’assurer une retraite, un complément de revenu, voir à en faire son métier principal. Mais cela peut être aussi des objectifs plus immédiats comme réduire ses impôts, placer son argent ou encore agrandir le patrimoine dont vous disposez. 

De très nombreux biens sont disponibles pour investir, avec des typologies différentes. Les SCPI sont en vogue, les garages et places de parking ont montré leurs avantages dans le temps, les maisons et appartements sont neufs ou anciens, vides ou meublés. À chaque type de biens des spécificités existent, apportant des avantages et des inconvénients, plus ou moins prononcés selon votre situation et bien sûr, la façon dont vous financer un investissement locatif. 

Une stratégie réfléchie pour financer un investissement locatif 

Le but de votre réflexion sur financer un investissement locatif est d’augmenter la rentabilité de votre investissement. Vous devez y consacrer du temps, car plusieurs pourcentages de la rentabilité de votre bien sont affectés par ce choix. Financer un investissement locatif est une stratégie réfléchie qui doit correspondre aux biens visés, à vos objectifs et votre situation actuelle et sur la durée de votre investissement. 

Prêt ou Épargne 

Un premier grand choix, devez-vous passer par un emprunt ou utiliser son argent épargné jusqu’alors pour financer un investissement locatif. Ces deux solutions se combinent. Si vous n’avez pas ou peu d’épargne, vous pouvez passer au développement suivant, car il n’est pas obligatoire de disposer de beaucoup d’épargne pour financer un investissement locatif.

Mais si vous disposez d’une épargne, il vous faudra faire ce premier choix. Sur un critère purement économique, vous ne devrez emprunter que si cet emprunt vous permet d’obtenir plus de rentabilité de votre argent avec son placement propre, alors même qu’il existe des coûts liés à l’emprunt. 

En d’autres termes, combien cet argent épargné vous rapporte-t-il ? Combien pourrait-il vous rapporter ? Et cela comparé au coût total et réel du crédit que vous voulez souscrire pour financer un investissement locatif. 

Actuellement, avec des taux de crédit très faible, financer un investissement locatif par l’emprunt est souvent plus avantageux que d’utiliser votre épargne. 

Le prêt immobilier pour financer un investissement locatif

Le prêt immobilier n’est pas un acte anodin, il nécessite de nombreuses démarches qui sécurise le parcours pour l’emprunteur et pour le créancier. Néanmoins, c’est un prêt courant en France qui finance une grande partie des projets immobiliers. 

Emprunter à son entourage 

L’emprunt à son entourage peut être tentant pour ceux qui disposent d’une connaissance fortunée. Qu’il s’agisse d’un ami, d’un collègue ou d’un parent, ce prêt pour être officiel requiert quelques démarches. Il vise soit à obtenir un taux plus intéressant que les organismes financiers, soit à se dédouaner des garanties demandées par ces organismes. 

Pour être dans le cadre de la loi , un prêt supérieur à 1500 € doit disposer d’une reconnaissance de dette. Celle-ci peut être signée entre vous ou chez un notaire, et elle comportera la somme due, les identités de l’emprunteur et du créditeur, ainsi que les modalités de remboursement. 

Toujours pour se soumettre à la loi, l’emprunteur doit déclarer l’emprunt effectuer pour financer son investissement locatif dans sa déclaration de revenus. Cela se réalise à partir du formulaire 2062 à joindre à sa déclaration. 

 Passer par un courtier ou Emprunter à sa banque 

Si vous choisissez d’emprunter à un établissement financier pour financer un investissement locatif, il vous faudra démarcher plusieurs établissements pour comparer leurs offres. 

Avec de solides connaissances, beaucoup de temps et de la patience, vous pouvez solliciter plusieurs établissements bancaires. Commencez par la banque qui détient vos comptes, et élargissez à des banques chez qui vous êtes susceptibles de confier vos revenus. N’hésitez pas à les relancer pour obtenir des rendez-vous, et gardez en tête qu’il s’agit d’une négociation. Rien n’est définitif tant que l’offre n’est pas éditée. 

Beaucoup plus simple, pour financer un investissement locatif, vous pouvez passer par un courtier. Celui-ci vous demandera votre situation et le type de bien que vous souhaitiez acquérir. À partir de ces informations, il mettra en adéquation votre profil avec les établissements bancaires qui correspondent aux meilleures offres du marché. Il négocie pour vous jusqu’à ce que vous soyez en accord avec la proposition. Puis vous entamez les démarches avec la banque. Des démarches grandement simplifiées pour financier un investissement locatif, le courtier leur aura déjà fourni une grande partie des documents par exemple. Ce service a cependant un coût, modique par rapport au montant du prêt et à l’énergie que vous allez économiser. 

 Le prêt amortissable ou le prêt in fine

Pour financer un investissement locatif, il existe des prêts amortissables sur toute la durée du prêt ou des prêts dont le remboursement du capital se fait à la fin. 

Les prêts amortissables représentent la majorité des prêts pour financer un investissement locatif, et ce sont ceux-là que vous proposeront en premier les établissements bancaires. Les loyers que vous percevrez mensuellement viendront rembourser le capital et payer les intérêts. 

Pour les prêts in fine seuls la seconde partie, le paiement des intérêts, est exigible pendant la durée du prêt. À la fin du prêt, vous rembourserez le capital en une fois, par exemple si vous revendez le bien, ou avec de l’épargne que vous avez investi à partir des loyers tout au long de la durée d’emprunt. Ce montage permet de déduire des intérêts plus importants. 

Les différences avec le prêt immobilier pour son habitation principale

Vous avez peut-être déjà souscrit un prêt pour votre habitation principale. Sachez que plusieurs différences existent, afin que vous ne soyez pas surpris. 

Le taux peut être légèrement plus élevé. Vous investissez, et la banque en profite également. En faisant jouer la concurrence, cette augmentation peut être effacée. 

Seuls 70 % des loyers que vous allez percevoir sont pris en compte. Cette marge de 30 %, qui fluctue légèrement selon les établissements bancaires, doit couvrir les aléas comme des loyers impayés ou des travaux d’entretien plus important. Il vous faudra le planifier ainsi dans votre plan pour financer un investissement locatif. 

Les assurances peuvent être plus légères sur les garanties. Il s’agit d’un investissement, dont vous pouvez vous séparer plus facilement que votre lieu d’habitation. Aussi, généralement, seules les garanties décès et perte totale et irréversible d’autonomie sont exigées. 

 La défiscalisation

Des frais déductibles de votre impôt sur le revenu 

L’ensemble des frais lié à cet emprunt (intérêts, frais de dossier, garantie, assurances) sont déductibles de vos revenus locatifs. Aussi si vous financer un investissement locatif en utilisant un crédit, vous devez intégrer dans votre plan de financement ce gain notable qui vient réduire les coûts du crédit. 

Des dispositifs spécifiques non-cumulables 

La France soutient les propriétaires de biens immobiliers de différentes manières. Il n’existe pas de période dans l’histoire récente de France où il n’y a eu aucun dispositif de disponible pour financer un investissement locatif. Vous devez avoir en tête les différents dispositifs qui orientent votre recherche de biens. Les avantages de ces dispositifs doivent faire partis de vos calculs pour financer un investissement locatif. 

La plus en vogue des niches de défiscalisation : la loi Pinel. Avant elle des dispositifs similaires existaient comme les lois Robien, Scellier ou encore Duflot. Elle vous sert à défiscaliser en cas d’achat d’un bien neuf mis en location à un loyer modéré. Les durées sont de 6, 9 ou 12 ans. 

La loi Malraux va plus loin, et porte sur les travaux de restauration d’immeubles classés dans des zones précises. Ces biens devant être ensuite loués pendant 9 ans au minimum. 

Le dispositif Censi-Bouvard a pour vocation de vous faire investir dans les EHPAD ou résidences de service. Mais également des biens connexes comme des résidences étudiantes ou de tourisme spécifique. Des biens qui nécessitent d’être construit face à une forte demande, en se reposant sur l’investissement locatif. 

Ces dispositifs peuvent être repris désormais dans des SCPI spécifiques. Selon votre projet, vous devez les intégrer dans votre plan pour financer un investissement locatif. Ce sera certainement votre prochaine lecture, un article sur les différents dispositifs de défiscalisation qui existent en France.

Conclusion

Vous savez maintenant comment financer un investissement locatif.

Je voudrais en savoir plus sur vous. Répondez en commentaire.

Pensez-vous qu’il est facile de financer un investissement locatif ?

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